Análisis del mercado inmobiliario de edificios y oficinas comerciales en venta en Madrid: marzo 2023

Objetivo/

Este informe presenta un análisis detallado y profundo del mercado inmobiliario de oficinas y edificios en venta en Madrid a marzo 2023. Se busca con el análisis poder revelar patrones, tendencias y oportunidades, sirviendo como una guía informativa para los diversos actores del sector inmobiliario.

Metodología/

Durante  marzo de 2023, examinamos las ofertas de oficinas y edificios comerciales disponibles en Madrid, utilizando información procedente de los dos principales portales inmobiliarios digitales del sector.

 

Se recolectaron inicialmente más de 3000 registros.

 

Mediante un procedimiento de data science, se llevó a cabo un proceso de limpieza y procesamiento de datos, se consolidaron aproximadamente 700 registros robustos y coherentes para el análisis.

 

Se utilizaron bibliotecas de Python como Pandas, NumPy, Matplotlib, y Seaborn. Se llevaron a cabo diversos análisis exploratorios de datos (EDA) y descriptivos para entender las tendencias, patrones y distribuciones en los datos.

Metodología

RESUMEN EJECUTIVO/

Precios, precio m2 y tamaños/

El análisis del mercado inmobiliario de edificios y oficinas comerciales en venta en el conjunto de datos reveló un total de 690 propiedades en diversos barrios y distritos de Madrid, con un precio promedio de €1,672,641 y una mediana de €575,000, lo que indica la presencia de propiedades de alto valor que elevan el promedio. El tamaño promedio de las propiedades listadas es de 950.17 m², con una mediana de 300.5 m², mostrando la variedad en tamaños desde 20 m² hasta 36,771 m².

Barrios y distritos/

El distrito más comúnmente listado en el conjunto de datos es Chamartín. En cuanto a la densidad de propiedades, el Tramo 4, correspondiente a Alta Densidad, es el más común. El tipo de propiedad más frecuente es el Comercial, y el tamaño promedio de las propiedades listadas es de 950.17 m².

 

Es interesante notar que el anunciante más común está registrado como ‘Sin Detalle’, lo que probablemente indica entradas donde no se especifica el anunciante, y podría sugerir la presencia de listados privados o directos por propietario.

 

En el análisis de la distribución, el Tramo 4, categorizado como de Alta Densidad, es el más común entre los tramos únicos definidos. Este análisis también resalta la diversidad geográfica del mercado, con propiedades distribuidas en diversos barrios y distritos, reflejando la amplitud y variedad del paisaje inmobiliario en la región.

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Informe Madrid

1- Análisis de Precios y Tamaños en Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

El resumen estadístico de los datos numéricos revela variaciones significativas en los precios y tamaños de las propiedades. El precio promedio de las propiedades se sitúa en €1,675,256, con un precio mediano considerablemente más bajo de €575,000, lo que sugiere la presencia de valores extremos que elevan el promedio. De hecho, los precios varían enormemente, desde un mínimo de €26,000 hasta un máximo de €75,000,000. En cuanto al tamaño, la propiedad promedio tiene 950.17 m², con una mediana de 300 m². El análisis del precio por metro cuadrado revela un promedio de €2,436.06 y una mediana de €1,824.5, con un rango que va desde los €192 hasta los €16,129 por m², evidenciando la diversidad de opciones y rangos de inversión disponibles en el mercado.

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2- Tendencias de Mercado por Barrios/Distritos para Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

El Distrito/Barrio de Chamartín destaca como el más común, lo que sugiere que puede ser un área clave en el mercado inmobiliario actual. La predominancia de propiedades comerciales y de tramo de alta densidad indica un mercado inmobiliario focalizado en propiedades comerciales de gran tamaño. Hay una amplia variedad en términos de precio, tamaño y precio por m² de las propiedades, con algunos valores extremadamente altos que pueden indicar la presencia de propiedades de lujo o comerciales de gran escala en el mercado.

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3- Análisis de Anunciantes de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

Diversidad de Anunciantes: Hay un total de 288 anunciantes únicos en el conjunto de datos. Esto refleja una amplia variedad de agentes y entidades que participan en el mercado inmobiliario de la región.

 

Predominancia de Anunciantes no Especificados: El anunciante más común es ‘Sin Detalle’, con 77 propiedades listadas, lo que representa aproximadamente el 11.56% del total de propiedades en el conjunto de datos. Esto podría sugerir que hay una cantidad significativa de listados donde no se especifica el anunciante, lo cual podría ser indicativo de listados privados, directos por propietario, o una falta de detalle en la entrada de datos por parte del anunciante.

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Top Anunciantes:/

Después de ‘Sin Detalle’, los siguientes anunciantes más comunes son:

  • Propietario particular: 60 propiedades listadas.
  • aProperties Real Estate: 36 propiedades.
  • M2 Soluciones Inmobiliarias: 14 propiedades.
  • Gilmar: 13 propiedades.

Estos anunciantes, en conjunto con ‘Sin Detalle’, representan una parte significativa de las propiedades en el conjunto de datos. Específicamente, las empresas como aProperties Real Estate, M2 Soluciones Inmobiliarias, y Gilmar podrían ser actores clave en el mercado inmobiliario de la región.

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Interpretación:/

El hecho de que hay una diversidad de anunciantes sugiere que el mercado inmobiliario es dinámico y está compuesto por una variedad de actores, desde propietarios particulares hasta grandes agencias inmobiliarias.

4- Oferta de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid por tramo m2/

El análisis de la distribución de propiedades por «Tramo M2» muestra que las propiedades de mayor tamaño son las más predominantes en el conjunto de datos, siendo el tramo «> 400 m²» el que cuenta con la mayor cantidad de listados. Esta tendencia destaca la prevalencia y demanda de propiedades de gran tamaño en el mercado de Madrid, posiblemente indicando la presencia de edificios comerciales y oficinas de gran escala.

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La oferta de edificios que superan los 400m² en el mercado inmobiliario puede atribuirse a diversas tendencias emergentes y cambios en el mundo laboral. El auge del teletrabajo ha llevado a las empresas a reconsiderar sus necesidades de espacio, con menos empleados en la oficina y un enfoque en espacios más flexibles. Paralelamente, la creciente demanda de espacios de coworking favorece edificios más amplios capaces de albergar a múltiples inquilinos en ambientes compartidos. Además, las empresas en expansión buscan espacios más grandes para adaptarse a su crecimiento, mientras que la tendencia hacia el diseño moderno de oficinas promueve áreas abiertas y diversificadas. Los inversores inmobiliarios, por su parte, ven en estos edificios grandes oportunidades para maximizar sus rendimientos, y la diversificación de uso de estos espacios permite combinar oficinas, áreas recreativas y más en una sola ubicación.

 

Al cruzar estos datos con los anunciantes, se destaca nuevamente la predominancia del anunciante «Sin Detalle» en este tramo, lo que podría apuntar a listados privados, propiedades de lujo o simplemente una falta de especificación en la entrada de datos.

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Subrepresentación o sobrerrepresentación de áreas en el análisis/

Áreas que podrían estar subrepresentadas o sobre representadas en el conjunto de datos.

Basado en la distribución de propiedades listadas en el conjunto de datos

Posiblemente Subrepresentados:

  • Hoyo de Manzanares
  • Rascafría
  • Guadarrama
  • Boadilla del Monte
  • Villanueva de la Cañada
  • Ciempozuelos
  • Torrejón de Ardoz
  • Valdilecha
  • Alameda del Valle
  • San Martín de la Vega

Cada uno de estos distritos tiene solo 1 propiedad listada en el conjunto de datos, lo que sugiere que podrían estar subrepresentados.

 

Posiblemente Sobrerrepresentados:

  • Chamartín: 63 propiedades
  • San Blas-Canillejas: 60 propiedades
  • Alcobendas: 49 propiedades
  • Las Rozas de Madrid: 41 propiedades
  • Ciudad Lineal: 38 propiedades
  • Centro: 35 propiedades
  • Barajas: 28 propiedades
  • Tetuán: 24 propiedades
  • Latina: 23 propiedades
  • Salamanca: 23 propiedades

Estos distritos tienen la mayor cantidad de propiedades listadas en el conjunto de datos, lo que sugiere que podrían estar sobrerrepresentados en comparación con otros distritos.

 

Es importante tener en cuenta que la subrepresentación o sobrerrepresentación en el conjunto de datos no necesariamente indica que un área esté siendo descuidada o que haya un sesgo. Podría ser simplemente un reflejo de las tendencias actuales del mercado o de la disponibilidad de propiedades en esas áreas en el momento del análisis.


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5- Tamaño Medio de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid, por rango de tamaño/

En el mercado inmobiliario comercial de Madrid, existe una diversidad notable en el tamaño de las propiedades.

 

Las propiedades en el rango de «>400 m2» tienen el tamaño medio más grande, lo cual es esperable dada la categoría.

Los rangos «201 a 400 m2» y «101 a 200 m2» muestran tamaños medios significativos, lo que indica una buena oferta de propiedades de tamaño medio-grande en el mercado.

Los rangos «Hasta 50 m2» y «51 a 100 m2» presentan los tamaños medios más pequeños.

5 Tamaño Medio de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid por rango de tamaño

6- Precio Medio por m² en Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid, por rango de tamaño/

En el mercado de Madrid, los espacios comerciales pequeños tienen un valor por metro cuadrado significativamente más alto, lo que refleja una demanda fuerte por locales pequeños y bien ubicados. Esto es particularmente relevante para inversores que buscan rendimientos altos en alquileres y para empresas que buscan ubicaciones privilegiadas en espacios compactos. Por otro lado, las propiedades más grandes ofrecen una opción más asequible por metro cuadrado, lo que puede ser atractivo para empresas que necesitan más espacio.

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7- Distribución de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid por rango de Tamaño/

La predominancia de propiedades grandes en Madrid destaca la orientación del mercado hacia empresas de mayor envergadura o aquellas que necesitan espacios amplios. Para inversores y promotores, esto sugiere una oportunidad en el desarrollo de propiedades grandes, aunque deben ser conscientes de la posible competencia en este segmento. Para empresas más pequeñas o startups, la menor oferta de espacios pequeños puede representar un desafío para encontrar ubicaciones adecuadas a sus necesidades.

  • El rango «>400 m2» domina claramente el mercado, lo que indica una abundancia de propiedades comerciales de gran tamaño en Madrid. Esto puede reflejar la demanda de espacios grandes para oficinas corporativas, centros comerciales, o instalaciones industriales.
  • Los rangos «201 a 400 m2» y «101 a 200 m2» también presentan un número considerable de propiedades, lo que sugiere una buena disponibilidad de opciones para empresas que buscan tamaños medianos.
  • Los rangos más pequeños («Hasta 50 m2» y «51 a 100 m2») tienen menos propiedades en comparación, lo que podría indicar una menor oferta de espacios pequeños o una rotación más rápida de estos inmuebles debido a la alta demanda
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8- Número de distritos en los que está presente los principales anunciantes de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

Los anunciantes «Sin Detalle» y «Propietario particular» tienen una presencia significativamente más amplia en comparación con otros anunciantes, estando presentes en 34 y 32 distritos respectivamente. Esto indica una diversidad de ofertas y una amplia cobertura del mercado, lo cual es crucial en un entorno tan competitivo como el de Madrid.

  • Anunciantes como «Aliseda» y «aProperties Real Estate» también muestran una presencia fuerte, aunque más concentrada, lo que podría reflejar una estrategia de especialización en ciertos distritos o tipos de propiedades.
8 Número de distritos en los que está presente los principales anunciantes de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid

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9- Distribución por distrito de los principales anunciantes de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

Este mapa de calor revela las dinámicas clave entre anunciantes y distritos en el mercado inmobiliario comercial de Madrid. Los patrones identificados sugieren que ciertos anunciantes tienen una presencia dominante en distritos específicos, lo cual podría indicar estrategias de especialización geográfica o acuerdos exclusivos con propietarios en esas zonas. Para inversores y desarrolladores, entender estas tendencias es crucial para identificar oportunidades de colaboración o competencia en el mercado.

9 Distribución por distrito de los principales anunciantes de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid

10- Precio Promedio por m², por Municipio/Distrito de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid/

Presencia de Zonas Premium:
Los distritos de Salamanca, Chamberí y Centro destacan en los primeros lugares, lo cual es consistente con su reputación como zonas premium en Madrid.

Estas áreas son conocidas por su alta demanda inmobiliaria, tanto residencial como comercial, debido a su ubicación céntrica, su arquitectura histórica y la presencia de numerosos servicios y comodidades.

Estas áreas probablemente han mantenido una apreciación constante en el valor a lo largo de los años, lo cual es atractivo para inversores a largo plazo.

 

Diversidad de Precios en Zonas Exteriores:
Municipios como Moncloa-Aravaca y Retiro, aunque no están en el centro, muestran precios promedio altos, lo que sugiere una demanda sólida y quizás la presencia de zonas residenciales de alta gama o centros comerciales importantes. Estos distritos podrían estar viendo un crecimiento debido a la expansión de la ciudad.

 

Potencial de Revalorización:
Distritos como Villaverde y Vicálvaro muestran los precios promedio más bajos dentro del top 20, lo que podría indicar un potencial de crecimiento o una oportunidad para inversores dispuestos a apostar por el desarrollo a largo plazo de estas zonas.

 

Estabilidad en Zonas Consolidadas:
Zonas como Chamartín y Hortaleza, que tienen precios promedio en un rango intermedio, sugieren una estabilidad en el mercado. Estas áreas podrían atraer a inversores que buscan un equilibrio entre el riesgo

10 Precio Promedio por m², por Municipio Distrito de Oficinas y Edificios Comerciales en Venta en Madrid

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