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Este informe presenta un estudio detallado y profundo del análisis de mercado inmobiliario de oficinas y edificios en venta en Madrid a noviembre 2023. Se busca con el análisis poder revelar patrones, tendencias y oportunidades, sirviendo como una guía informativa para los diversos actores del sector inmobiliario.

Durante  noviembre de 2023, examinamos las ofertas de oficinas y edificios comerciales disponibles en Madrid, utilizando información procedente de los dos principales portales inmobiliarios digitales del sector.

Se recolectaron inicialmente más de 1271 registros.

Mediante un procedimiento de data science, se llevó a cabo un proceso de limpieza y procesamiento de datos, se consolidaron 674 registros robustos y coherentes para el análisis.

Se utilizaron bibliotecas de Python como Pandas ,NumPy, Matplotlib, y Seaborn. Se llevaron a cabo diversos análisis exploratorios de datos (EDA) y descriptivos para entender las tendencias, patrones y distribuciones en los datos.

El análisis del mercado inmobiliario de edificios y oficinas comerciales en venta en el conjunto de datos reveló un total de 674 propiedades en diversos barrios y distritos de Madrid, con un precio promedio de €1.165.754 y una mediana de €419,000, lo que indica la presencia de propiedades de alto valor que elevan el promedio. El tamaño promedio de las propiedades listadas es de 808 m², con una mediana de 248 m², mostrando la variedad en tamaños de propiedades listadas desde 18 m² hasta 18,495 m².

Se registró una ligera disminución del 2.32% en el total de listados analizados  tras la limpieza de datos con respecto al informe de marzo.

El precio promedio disminuyó significativamente en un 30%, pasando de €1,672,641 en Marzo a €1,165,754 en Noviembre.

El tamaño promedio de las propiedades experimentó una reducción del 14.97%, de 950 m² a 808 m².

Se observó una disminución del 15.21% en el número de propiedades mayores de 400 m².»Propietario particular» aumentó sus listados en un 20.90%.

Los principales anunciantes mostraron una fuerte presencia, manteniendo o aumentando su actividad en los datos de noviembre.

Distritos como Salamanca, Chamberí, y Centro siguen siendo altamente valorados, con precios por m² consistentemente altos. San Blas-Canillejas y Alcobendas lideran en número de listados, indicando áreas de alta actividad. Chamartín es el distrito con mayor reducción de propiedades listadas con respecto a los datos de marzo 2023, -54%.

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Datos Clave:

• Total de Propiedades analizadas: 674
• Precio Promedio (€): €1.165,754
• Precio Mediano (€): €419,000
• Precio Promedio por m² (€): €2,327
• Precio Mediano por m² (€): €1,795
• Tamaño Promedio (m²): 808m²
• Tamaño Mediano (m²): 248m²

Variaciones informe marzo 2023 y noviembre 2023:

El precio promedio de las propiedades disminuyó significativamente 30% aproximadamente, de €1,672,641 en la primera tanda a €1.165.754 en la segunda.

Paralelamente, el tamaño promedio de las propiedades también experimentó una reducción, pasando de 950.17 m² a 807.97 m², mientras que el precio promedio por metro cuadrado mostró una leve disminución de €2,436 a €2,327.

La reducción del precio promedio de las propiedades puede atribuirse principalmente a la mayor inclusión de propiedades de menor tamaño. La disminución del tamaño promedio de las propiedades es el factor más notable y tiene una incidencia directa en el precio total de las propiedades.

San Blas – Canillejas es el distrito con más propiedades listadas, seguido por Alcobendas y Las Rozas de Madrid, indicando una concentración de actividad inmobiliaria comercial en estas áreas.

La mayoría de las propiedades en estos distritos destacan por su variabilidad tanto en precio como en tamaño, reflejando una diversidad de opciones para los compradores y los inversores.

Los precios y tamaños de las propiedades varían significativamente dentro de los distritos más activos, con precios promedio por m² que van desde valores relativamente accesibles en algunos distritos periféricos hasta precios muy elevados en áreas centrales como Centro y Salamanca.

Los tipos de propiedades también varían, desde oficinas pequeñas y medianas hasta grandes espacios comerciales, con precios que reflejan tanto la ubicación como el tipo y tamaño de la propiedad.

Variaciones informe marzo 2023 y noviembre 2023:

La comparativa entre los datos de Marzo y Noviembre revela tendencias significativas y cambios en la actividad inmobiliaria comercial en venta por distrito en Madrid.

Mientras que Chamartín lideraba en la primera oleada,  ahora se encuentra en 6a posición.  San Blas – Canillejas y Alcobendas lideran en noviembre en número de entradas.

Los distritos de alto valor como Chamberí y Salamanca son los distritos que más han escalado en actividad en la segunda ola.

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Hay un total de 300 anunciantes únicos, lo que refleja una considerable diversidad en el mercado.

Los Top 10 anunciantes acumulan una cantidad significativa de listados, dominando una porción notable del mercado:

• Propietario particular lidera con 81 listados, lo que representa el 12% del total de listados.
• Otros anunciantes destacados incluyen aProperties Real Estate con 33 listados (4.90%) y M2 Soluciones Inmobiliarias con 18 listados (2.67%).
• Anunciantes como Solvia, Aliseda, y GV Patrimonio también tienen presencias notables, cada uno contribuyendo más del 1.5% del total de listados.

Variaciones informe marzo 2023 y noviembre 2023:
El análisis comparativo entre las dos oleadas de datos revela un ligero incremento en el volúmen de anunciantes, pasando de 288 en el informe de marzo a 300 en el informe de noviembre.

«Propietario particular» continúa liderando con el mayor número de listados, evidenciando una tendencia creciente hacia transacciones directas, posiblemente fomentada por el uso y la accesibilidad a plataformas de listados online y la preferencia por evitar intermediarios.

Además, grandes inmobiliarias como «aProperties Real Estate» y «M2 Soluciones Inmobiliarias» mantienen su presencia estable y consolidación en el mercado.

La mayor cantidad de listados se concentra en el tramo de «>400 m²», lo que indica una fuerte presencia de propiedades grandes en el mercado. Esto es seguido por los tramos de «201 a 400 m²» y «101 a 200 m²», mostrando una distribución equilibrada de oficinas y edificios comerciales de tamaño medio a grande.

Los anunciantes que dominan en la mayoría de los tramos son «Propietario particular», indicando una prevalencia de ventas directas en casi todos los segmentos de tamaño, excepto en los tramos más grandes donde «aProperties Real Estate» es el anunciante predominante.

Esto sugiere que mientras los propietarios particulares son muy activos en la venta de propiedades de varios tamaños más pequeños, las inmobiliarias especializadas como aProperties Real Estate tienden a manejar propiedades más grandes.

Variaciones informe marzo 2023 y noviembre 2023:

La evolución del mercado inmobiliario de oficinas y edificios comerciales en Madrid se manifiesta en un descenso de propiedades de gran tamaño en la segunda oleada de datos, -15% vs datos de marzo y un incremento notable en propiedades de tamaños pequeños en un +32% con respecto a marzo.

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Datos Clave:

Desde espacios compactos hasta grandes complejos. Los tamaños medios de las propiedades varían significativamente por tramos, reflejando la flexibilidad del mercado para acomodar diferentes tipos de negocios y necesidades empresariales

• Hasta 50 m²: El tamaño medio es de aproximadamente 39.83 m², lo que refleja el segmento de propiedades más compactas, ideal para pequeñas oficinas o comercios.
• 51 a 100 m²: Estas propiedades tienen un tamaño medio de 77.09 m², situándose en el rango de oficinas y locales de tamaño moderado.
• 101 a 200 m²: El tamaño medio en este rango es de 148.86 m², lo que indica una oferta adecuada para negocios que requieren más espacio para operaciones o para pequeñas empresas en crecimiento.
• 201 a 400 m²: Con un tamaño medio de 288.30 m², este rango acoge propiedades que podrían ser adecuadas para empresas medianas o espacios que requieren configuraciones más amplias.
• Mayor de 400 m²: El tamaño medio sorprendentemente alto de 2084.47 m² destaca la presencia de grandes espacios comerciales o complejos, que pueden incluir grandes centros de oficinas, edificios enteros, o instalaciones especializadas.

Variaciones informe marzo 2023 y octubre 2023:

Entre la primera y la segunda oleada de datos, se observa un ligero aumento en el tamaño medio de las propiedades más pequeñas (hasta 50 m²) en un 8.60%, y una estabilidad en los tamaños medios de las propiedades de 51 a 200 m². Sin embargo, hay una reducción en el tamaño medio de las propiedades más grandes, con una disminución del 5.56% en el rango de 201 a 400 m² y del 4.96% en las propiedades de más de 400 m².

Datos Clave:

• Precio Promedio y Mediano por m² por Tramo:
  • Hasta 50 m²: Promedio: 3,005.33 €, Mediana: 2,633.50 €
  • 51 a 100 m²: Promedio: 2,606.50 €, Mediana: 2,270.00 €
  • 100 a 200 m²: Promedio: 2,526.81 €, Mediana: 1,850.00 €
  • 200 a 400 m²: Promedio: 2,620.84 €, Mediana: 1,811.00 €
  • >400 m²: Promedio: 1,751.96 €, Mediana: 1,429.00 €

Interesante cómo el tramo de tamaño de 100-400m2, tanto los promedios como las medianas, reflejan valores bastante similares.

Variaciones informe marzo 2023 y octubre 2023:

Entre la primera y la segunda oleada de datos, el precio medio por m² para oficinas y edificios comerciales en venta en Madrid ha mostrado variaciones significativas, con un descenso generalizado en todos los tramos, menos en el tramo 100-200 m2 que ve un ligero incremento.

Los espacios más pequeños (hasta 50 m²) han visto un descenso en el precio por m2 de casi el 20%. Los precios en el rango de 51 a 100 m² disminuyeron un 2.06%, y en el rango de 101 a 200 m² incrementó un 2.14%. En contraste, el rango de 201 a 400 m² experimentó un descenso de sólo un 3%.

Por otro lado, los precios para propiedades mayores de 400 m² disminuyeron significativamente en un 16%.

Tamaños medios superiores, ubicación, estado de la propiedad, podrían ser algunas variables incidentes en estos cambios de precio- y no necesariamente un reflejo del descenso del coste del mercado.

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El segmento más dominante es el de propiedades mayores de 400 m², con 223 propiedades, indicando una fuerte presencia de grandes espacios comerciales en el mercado.

Los segmentos de tamaño medio (101 a 200 m² y 201 a 400 m²) también muestran una competencia significativa, con 145 y 162 propiedades respectivamente.La predominancia de propiedades grandes podría estar asociada a ubicaciones periféricas o en expansión, donde hay más disponibilidad de grandes espacios.

La distribución relativamente equilibrada en los segmentos medios sugiere una demanda diversificada que abarca tanto pequeñas empresas como medianas y grandes corporaciones.

Variaciones informe marzo 2023 y octubre 2023:

Incremento versus la oleada anterior del 20% en propiedades hasta 50 m² y el aumento del 12% en el rango de 51 a 100 m² sugiere una mayor oferta para espacios más pequeños.

Estabilidad en Tamaños Medios: Los rangos de 101 a 200 m² y 201 a 400 m² muestran una estabilidad y un ligero aumento, lo que indica una demanda constante para espacios medianos que son versátiles y adecuados para una variedad de usos comerciales.

Reducción en Grandes Espacios: Reducción del 15.21% en el número de propiedades mayores de 400 m².

Datos Clave:

Solvia está presente en 13 distritos, seguida por Aliseda en 11 distritos y aProperties Real Estate en 10 distritos, mostrando una fuerte presencia en múltiples áreas de Madrid.

Propietario particular muestra una amplia cobertura, mientras que otros como Solvia, Aliseda, y aProperties Real Estate tienen una presencia fuerte en un número considerable de distritos, indicando una posible concentración de esfuerzos en áreas específicas.

Otros anunciantes como Hipoges, GH Casas, y M2 Soluciones Inmobiliarias están presentes en 8-9 distritos, sugiriendo una estrategia de especialización en ciertos mercados.

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Datos Clave:

• Distribución de anuncios por distrito para los principales anunciantes:
  • Propietario particular: 81 anuncios en múltiples distritos
  • aProperties Real Estate: 33 anuncios en múltiples distritos
  • M2 Soluciones Inmobiliarias: 18 anuncios en múltiples distritos

 El análisis de la distribución por distrito de los principales anunciantes de oficinas y edificios comerciales en venta en Madrid revela una notable concentración de actividad en ciertos distritos, como Alcobendas y Las Rozas, donde anunciantes como M2 Soluciones Inmobiliarias y Aliseda dominan con el 90% y el 50% de las propiedades listadas respectivamente.

Por otro lado, distritos como San Blas – Canillejas y Centro muestran una mayor diversidad de anunciantes, con GH Casas liderando en San Blas – Canillejas con el 40% de las propiedades y una distribución más equitativa en Centro.

Particularmente, Propietario particular se destaca con la mayor cantidad de propiedades listadas, representando un volumen significativo en varios distritos.

Variaciones informe marzo 2023 y octubre 2023:

Entre la primera y la segunda oleada, los cambios en la presencia de los top 10 anunciantes en los distritos de Madrid son notables: Propietario particular, incrementó su presencia de distritos en 76%, puede ser derivado de una recalificación de anuncios donde en el informe anterior habían numerosos “Sin detalle” en anunciante, y que en esta oleada no hay.

aProperties sigue siendo el principal anunciante con 36 propiedades listadas.

Solvia incrementó en 77% su número de listados y Aliseda también vió un incremento notable de 44%.

Hipoges y GH Casas entran en el top 10, nuevos en los datos de Noviembre,con  9 y 8 listados respectivamente.

Datos Clave:

• Precio Promedio y Mediano por m² por Distrito:
  • San Blas – Canillejas: Promedio: 1,636.65 €, Mediana: 1,548.00 €
  • Alcobendas: Promedio: 1,616.15 €, Mediana: 1,398.00 €
  • Las Rozas de Madrid: Promedio: 1,825.05 €, Mediana: 1,643.00 €
  • Salamanca: Promedio: 4,982.06 €, Mediana: 4,736.00 €
  • Chamberí: Promedio: 4,086.59 €, Mediana: 3,925.00 €
  • Chamartín: Promedio: 3,864.00 €, Mediana: 3,929.00 €
  • Centro: Promedio: 4,722.40 €, Mediana: 4,500.00 €

La disparidad entre los precios promedio y medianos en algunos distritos sugiere la presencia de propiedades de alto valor que elevan los precios promedio, mientras que la mediana proporciona una medida más representativa de los precios típicos en cada distrito.

Salamanca, Centro y Chamberí tienen los precios por m² más altos, tanto en términos de promedio como de mediana. Esto refleja su estatus premium y la alta demanda de espacios comerciales en estas áreas y limitación de inmuebles.

Rivas, San Sebastián de los Reyes y Villaverde muestran precios más accesibles, con medianas de unos 1,000.00 €, lo que puede atraer a empresas que buscan espacios comerciales a precios más competitivos.

Canillejas, Las Rozas de Madrid y Fuencarral también presenta un mercado relativamente accesible con un precio mediano de aproximadamente 1,600.00 €, lo cual podría ser atractivo para empresas en expansión.

Variaciones informe marzo 2023 y octubre 2023:

Los distritos premium han mantenido o incrementado sus precios, indicando una demanda sostenida o creciente en estas áreas.

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