Este informe tiene como objetivo aportar una visión detallada, estructurada y actualizada del mercado de oficinas y edificios comerciales en venta en la Comunidad de Madrid, con especial foco en la ciudad de Madrid.

A través del análisis de datos capturados en mayo de 2025, se busca:

• Identificar tendencias clave en niveles y dispersión de precios (importe total y €/m²).
• Analizar la distribución geográfica de la oferta por distritos y municipios.
• Evaluar la evolución de superficies y el mix por tramos de tamaño.
• Estudiar el comportamiento de los principales anunciantes (volumen de listados y cobertura por distritos).
• Mantener la comparabilidad intertemporal con las oleadas anteriores mediante criterios y visualizaciones consistentes.

Aunque la extracción bruta sube (1.133 vs 1.021 en nov 2024), la base válida baja (583 vs 663) porque la depuración elimina más registros.

Key highlights:

• 583 propiedades analizadas (‑12,1% vs nov 2024).
• Precio mediano +7,7% (€700.000) pese a caída del promedio (‑9,6%).
• €/m² ponderado -12,0%, señal de ajuste en el mix de superficies.
• >400 m² concentra 47,5% del inventario.

Nota de comparabilidad: parte de la contracción del inventario se explica por una depuración más intensa (más registros fuera de Madrid y más tipologías no objetivo). Por eso, en esta oleada el análisis prioriza medianas y €/m² ponderado para aislar el efecto «mix».

Interpretación clave: la caída del precio promedio (-9,6%) frente al aumento del mediano (+7,7%) sugiere una salida de activos de muy alto valor. El €/m² ponderado cae con mayor intensidad, reflejando un ajuste en el mix de superficies disponibles.

Datos Clave:

• Propiedades analizadas: 583
• Precio promedio: €1.823.251
• Precio mediano: €700.000
• €/m² promedio (ponderado): €1.741
• €/m² mediano: €1.801
• Tamaño promedio: 1.073 m²
• Tamaño mediano: 373 m²

Evolución vs. noviembre 2024

El mercado ha experimentado una contracción del 12,1% en inventario (663 → 583), combinada con un aumento del precio mediano (+7,7%) y una caída del €/m² ponderado (-12,0%). Este patrón sugiere una absorción selectiva de activos de alto ticket y una mayor presencia relativa de activos de gran superficie.

El volumen se concentra en Alcobendas y San Blas–Canillejas (46 y 44 propiedades respectivamente), corredores empresariales con €/m² más accesible (~1,4k–1,4k mediana), mientras el valor por m² se polariza en  el eje prime: Salamanca lidera con una mediana de 9.021 €/m², seguido de Centro (~4,3k), Chamberí (~4,2k), Chamartín (~3,8k) y Tetuán (~3,3k), con superficies medianas más contenidas.

Hortaleza mantiene  tracción (21 activos, mediana ~2,5k €/m²), consolidando su posición como polo corporativo emergente.

La periferia norte y los ejes empresariales del área metropolitana —San Sebastián de los Reyes, Las Rozas,  Las Matas, Tres Cantos— aportan escala con €/m² en el entorno de 1,1k–1,6k mediana, mientras el centro-norte prime sostiene el €/m²; oportunidad dual para compradores: capacidad en coronas externas y calidad en ejes prime/semiprime.

En el Top 20, los diez primeros distritos acumulan más de la mitad del inventario total analizado. Destaca la entrada de Las Matas, Pozuelo de Alarcón, Villa de Vallecas y Coslada, señal de un mix más distribuido y una oferta que se extiende a nodos metropolitanos con producto más diversificado. Carabanchel y Villa de Vallecas representan los polos de mayor accesibilidad dentro del municipio de Madrid     (mediana ~1,3k–1,6k €/m²), frente al bloque prime donde la mediana supera los 3.300 €/m².

La brecha entre el distrito más caro (Salamanca, 9.021 €/m² mediana) y el más accesible (Coslada, 1.132 €/m²) es de 8× reflejando un mercado profundamente segmentado por localización y calidad del activo.

Lectura territorial

• Zonas prime (Salamanca, Centro, Chamberí, Chamartín) concentran los precios más altos por m².
• Corona metropolitana (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Coslada) se mueve en rangos de €/m² significativamente inferiores.

Key highlights:
Top volumen: Alcobendas (46) y San Blas‑Canillejas (44).
Top €/m²: Salamanca, Centro, Chamberí, Chamartín.

Mercado muy atomizado: el Top 10 concentra ~24% del inventario (ningún actor supera el 10,5%). Propietario particular sigue como primer emisor con 61 propiedades (~10,5% del total).

Le siguen Solvia y Soluciones M2 empatadas con 16 listados cada una (~2,7%), y GV Patrimonio (9), Sevillano Cuevas Real Estate (8), Aliseda y Borneo Advisors (6 cada una).

Canal de oferta diversificado (mix particulares/servicers/patrimoniales/boutiques) que facilita descubrimiento de oportunidades y negociación distrito a distrito.

El Top 10 se reconfigura respecto a noviembre 2024: entran Sevillano Cuevas Real Estate y Knight Frank; aProperties Real Estate sale del podio y Solvia escala posiciones.

Se acentúa la rotación hacia boutiques especializadas y consultoras internacionales, con el particular todavía primero pero con competencia profesional más fragmentada.

La oferta sigue dominada por el gran formato: los >400 m² representan el 47,5% del inventario (277 propiedades), ganando +1,8 pp de cuota respecto a noviembre 2024.

El tramo 201–400 m² también avanza (+1,8 pp, 23,8%), consolidando que más del 71% del mercado se concentra en superficies superiores a 200 m².

En paralelo, los tramos inferiores pierden peso: 101–200 m² retrocede -2,8 pp (de 17,2% a 14,4%), 51–100 m² cede -0,6 pp y ≤50 m² se mantiene residual (2,4%).

El mercado se desplaza de forma más pronunciada hacia producto corporativo y de mayor escala. Todos los tramos caen en volumen absoluto (de 663 a 583 propiedades), pero los dos segmentos superiores ganan cuota relativa, señal de que la oferta que sale del mercado es principalmente de formato medio y pequeño.

Menos micro-stock, más producto de gran superficie: coherente con un mercado que se «filtra» hacia activos  de mayor dimensión y perfil inversor/corporativo.

El tamaño medio por rango confirma la escala creciente de los activos grandes, destacando el tramo >400 m² con medias superiores a 2.000 m².

• Hasta 50 m² — €/m² Promedio: €3.229 | €/m² Mediano: €2.547
• 51 a 100 m² — €/m² Promedio: €2.658 | €/m² Mediano: €2.171
• 101 a 200 m² — €/m² Promedio: €2.816 | €/m² Mediano: €2.229
• 201 a 400 m² — €/m² Promedio: €2.826 | €/m² Mediano: €1.983
• 400 m² — €/m² Promedio: €2.090 | €/m² Mediano: €1.440

La curva decreciente confirma economías de escala: los locales pequeños concentran el €/m² más alto, mientras el gran formato ofrece precios unitarios más competitivos.

La distribución porcentual refuerza la dominancia del tramo >400 m² y evidencia el peso limitado de los activos pequeños (<100 m²), que en conjunto no superan el 15% del stock.

Key highlight: <100 m² = 14,2% del stock (peso reducido de formatos pequeños).

El anunciante Propietario particular es el que tiene presencia en más distritos (35). El segundo grupo (agencias/servicers con red) cubre típicamente entre 4-11 distritos, sin un actor hegemónico.

Nota: «Distritos» incluye distritos de Madrid ciudad y municipios de la Comunidad.

Los 7 distritos con mayor actividad (Alcobendas, San Blas-Canillejas, Centro, Chamartín, Chamberí, Hortaleza y Tetuán) muestran concentraciones distintas de anunciantes líderes, lo que sugiere dinámicas competitivas locales.

Nota: «Distritos» incluye distritos de Madrid ciudad y municipios de la Comunidad.

La dispersión de precios por distrito confirma la polarización del mercado. Salamanca y Centro lideran en €/m², mientras que municipios periféricos se concentran en rangos inferiores.

Fuentes de datos

• Se analizaron los dos principales portales inmobiliarios digitales del segmento profesional.
• Ámbito geográfico: Comunidad de Madrid (códigos postales 28xxx)
• Período de captura: Mayo 2025
• Nota sobre «distritos»: En este informe, «distritos» agrupa distritos de Madrid ciudad y municipios de la Comunidad, según la clasificación de los portales.

Recolección y depuración

• Extracción: 1.133 registros brutos
• Filtrado geográfico: 761 registros en Madrid (CP 28xxx o provincia Madrid)
• Filtrado tipológico: Exclusión de hoteles y residenciales puros
• Deduplicación: Resolución de duplicidades por dirección/atributos
• Dataset final: 583 propiedades comerciales

Tratamiento de datos

Normalización de variables clave (precio, superficie, €/m², distrito/municipio, anunciante). Control de outliers con tratamiento conservador; se documentan y se visualizan con ejes ajustados para mantener comparabilidad.

Herramientas

Procesamiento con Python (Pandas, NumPy); análisis estadístico con métricas de tendencia central (media y mediana) y promedio ponderado para €/m².

Informe elaborado por GSG Business Hub
Mayo 2025
https://gsgbusinesshub.com